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Tudo o que se precisa saber sobre atraso na entrega de imóvel comprado na planta

31.03.2018 às 14:03


*Márcio Andrade

Um dos grandes sonhos da maioria dos brasileiros é a compra da casa própria, imaginário criado e incorporado por muito de nós e que cativa nossa atenção a cada oportunidade de se adquirir o tão desejado imóvel.

Prática bastante comum em território nacional é a venda de imóveis na planta, momento em que a construtora concebe a ideia e a propaga aos interessados. Portanto, tecnicamente, o que há é uma promessa de compra e venda, uma perspectiva de que, quando o imóvel estiver pronto, haverá, de fato, a venda ao promitente comprador.

O contrato de promessa de compra e venda figura como uma forma de garantir segurança, tanto à empresa construtora quanto vinculação do promitente comprador aos termos contratuais, quanto a este, que firmado a promessa terá certo e mantido os valores e condições de pagamento. Por tanto, o contrato preliminarmente firmado entre construtor e comprador deve conter todo conteúdo presente àquele futuro contrato de compra e venda que será realizado quando da construção total do imóvel.

Firmado o primeiro contrato de promessa de compra e venda a construtora, caso não insira cláusula de arrependimento, deverá estipular prazo para a conclusão das obras, podendo, o comprador, cobrar da empreiteira a entrega do imóvel no tempo estipulado – Art. 463 do Código Civil – sob pena de multa e eventuais danos morais e lucros cessantes, a seguir explicados.

O prazo para a construção do imóvel varia muito, a depender de vários fatores como a dimensão da empreitada, o local onde está sendo construída a obra, de fatores de logística, naturais, etc, mas sempre construtora deverá estipular prazo para entrega da obra e um período de carência, lapso este em que o comprador deverá aguardar por um novo prazo a entrega do imóvel adquirido.


Carência

O período de carência pode ser definido como o tempo “extra” que a construtora possui – além daquele estipulado para a entrega do imóvel – para finalizar as obras, desde que haja justa razão para tanto, isto é, desde que existam motivos plausíveis para a extensão do prazo de entrega como, por exemplo, atraso do fornecimento de materiais estruturais, chuvas muito fortes que causaram sérios atrasos nas obras, forte crise econômica, dentre outras razões que, obrigatoriamente, devem ser justificadas e apresentadas a todos os promitentes compradores. É o que juridicamente se chama de cláusula rebus sic stantibus ou, em termos mais acessíveis, a teoria da imprevisibilidade.

Geralmente, pelos contratos de promessa de compra e venda analisados cotidianamente, o prazo de carência estipulado pelas construtoras gravita em torno de 180 dias além daquele previsto para entrega da obra, mas pode varias conforme as dimensões do empreendimento e os outros diversos fatores apresentados.

Todavia, uma das principais dores de cabeça enfrentadas pelos consumidores é o atraso, além do período de carência, da entrega do estabelecimento gerando forte dúvidas ao consumidor em saber quais são os direitos que podem ser pleiteados quando a construtora usurpa o prazo de carência estipulado no contrato.


Quais são seus direitos?

Ao atrasar a obra além do período de carência, o consumidor goza de prerrogativas que podem ser cobradas diretamente à construtora ou, caso essa venha a negar – ou aceitar em termos de irrisória expressão –, perante a justiça.

Mas, quais são os direitos que o consumidor, nessa situação, poderá pleitear?


- Danos morais:

Talvez um dos danos mais difíceis de ser reparado é aquele sofrido no interior de cada um, o dano moral é decidido conforme cada caso concreto, mas, de forma generalizada, pode-se afirmar que a demora imoderada da entrega do tão querido imóvel, é motivo hábil para que se configure danos morais ao consumidor, haja vista que, via de regra, o imóvel próprio é um dos maiores sonhos da maioria da população brasileira.

Aqui vale ressaltar que todo dano moral deve ser analisado em cada caso concreto, não podendo ser generalizado.

Outro ponto importante é que a maioria dos julgados dos tribunais nacionais tem como entendimento preponderante que o atraso na entrega do imóvel além do prazo de carência seria mero aborrecimento não autorizando compensação por danos morais, mas isso é perfeitamente discutível em cada demanda judicial, conforme os casos concretos.


- Multas Contratuais:

A maioria dos contratos é abusivo neste quesito, isto por que as multas geralmente são atribuídas somente aos consumidores pelo atraso no pagamento das parcelas ou pela rescisão contratual, o que, por força do princípio do equilíbrio contratual não deve ser aceito.

Por essa razão, sempre que o contrato contiver cláusulas que estabeleçam multa somente ao consumidor este mesmo encargo deverá ser extensivo à construtora, obedecendo ao equilíbrio contratual.

Assim, quando a construtora atrasar injustificadamente a entrega do empreendimento os consumidores fazem jus ao pagamento da multa contratual, nos mesmos termos estabelecidos no contrato ao consumidor que atrase o pagamento dos valores acertados.


- Lucros cessantes:

Este é um tópico que merece bastante atenção do leitor, pois os lucros cessantes variam conforme cada caso e merecem análise minuciosa de todas as partes.

Os lucros cessantes podem ser definidos como todo valor pecuniário – financeiro – que se deixou de ganhar com o atraso da entrega da obra.

Acredito que a melhor forma de explica a situação é com um exemplo simples, mas que retrata a essência do instituto. Imaginemos o seguinte caso, um dentista adquire uma sala, “na planta”, em determinado empreendimento empresarial, o prazo de entrega da construção era de 2 anos com período de carência de 180 dias, todavia, a construtora somente entrega o edifício 2 anos após o término do período de carência ficando o consumidor sem o imóvel e sem poder exercer seu trabalho na forma como planejara. No presente uma possível forma para calcular que poderíamos fazer para poder mensurar o montante indenizatório seria a multiplicação do salário mensal médio de um dentista naquelas condições pela quantidade de meses de atraso que a construtora levou para entregar a obra.

Vale dizer que os lucros cessantes podem ser calculados de formas diversas, dependendo dos casos concretos, sendo o exemplo acima mero meio de esclarecer a problemática posta.


- Danos materiais

Além daquelas, falamos sobre os danos materiais sofridos com o atraso da entrega do imóvel. Aqui definimos esse conceito como todo dinheiro gasto em detrimento do atraso da obra e que estejam estritamente vinculados ao acontecimento.

Da mesma forma, preferimos utilizar de exemplos para clarificar os conceitos.

Imaginem que uma pessoa compra um apartamento na planta, mas a construtora atrasa um ano além do período de carência e, durante este período o consumidor teve de alugar apartamento para residir com sua família, este, por sua vez, com valor de aluguel de R$ 1.000,00 ao mês, nesse caso, semelhante aos lucros cessantes, haveria a necessidade de multiplicação do valor referente aos aluguéis pelos meses de atraso da obra.


- Rescisão contratual

Por fim, medida extrema é a possibilidade de rescisão contratual e devolução integral dos valores pagos, já que o objeto contratual, com a demora imoderada por parte da construtora, gera, indiretamente, a quebra contratual por parte desta e, a partir disto, a desobrigação do consumidor em permanecer nessa relação abusiva.

Neste caso, 100% do valor pago deverá ser devolvido ao consumidor, além dos danos morais, lucros cessantes e danos materiais que porventura vierem a ocorrer.

Esses são, de forma simples e acessível, os direitos dos consumidores que comprarem imóvel na planta e foram vítimas de atraso por parte das construtoras.


*Graduado em Direito pelo Centro Universitário CESMAC e aprovado na Ordem dos Advogados do Brasil. 

Postado por Painel Jurídico

Quer se divorciar com menos custos e em poucos dias? Entenda o que é divórcio extrajudicial.

21.03.2018 às 00:01


*Márcio Andrade

A vida é marcada por amizades, parcerias, convenções, acordos e outras diversas formas de relações que integram o cerne cultural de nós seres humanos, todavia, assim como nessas e demais ligações, as frustrações ocorrem muitas vezes sem que sequer percebamos. Não é diferente quando estabelecemos uma relação amorosa. O namoro que se tornou noivado, que por sua vez transformou-se em união estável ou casamento pode, muito mais rapidamente do que como começou, desandar para seu término, as relações matrimoniais acabam e nossa sociedade está marcada por dissoluções de relacionamentos, amigavelmente ou não.

Após janeiro de 2007 a Lei permite que divórcios consensuais sejam realizados diretamente no cartório, com a presença dos cônjuges ou de seus representantes legais e de advogado constituído para tal tarefa. Tal revolução legislativa funcionou como mecanismo de desafogar as demandas trazidas ao poder judiciário e facilitar, aos consortes, o andamento do divórcio conjugal.

Entretanto, assim como nos casos de inventário realizado nos cartórios, o divórcio ou separação extrajudicial deve atentar para alguns requisitos estabelecidos na Lei e que serão esclarecidos para o leitor da forma mais clara e simples possível, quais sejam:

·  Que caso o casal possua filhos, estes não sejam menores de idade ou incapazes, na forma da lei. Isto é, caso os filhos do casal sejam menores de 18 anos ou possuam alguma doença (física ou mental) que os caracterizem como incapazes, o divórcio deverá ser realizado na esfera judicial;

Para que o casal possa realizar o divórcio no cartório de notas é necessária a presença de advogado, este podendo ser advogado de uma das partes, ou comum às duas. O importante é que nenhuma das partes ·  esteja desassistida juridicamente, sob pena de nulidade da separação e de todos os atos posteriores a ela.

Esses são os primeiros requisitos que a lei determina para que duas pessoas possam realizar a separação extrajudicial diretamente no cartório, e estão previstos no Art. 733, §1° e §2° do Código de Processo Civil nacional. Entretanto, todo procedimento de divórcio realizado por vias cartorárias necessita, obrigatoriamente, de comunhão de vontades do casal, ou seja, todos os interesses da separação devem ser harmônicos pois caso haja qualquer conflito entre o casal o divórcio deverá ser judicializado.

Todavia, para fins práticos e de forma mais didática ao leitor desconhecedor da Lei, estarei elencando alguns dos documentos necessários para realização do divórcio extrajudicial. Vale ressaltar que conforme cada caso os documentos poderão variar e as exigências tributárias da mesma forma devendo, em cada situação, ser consultado o advogado para esclarecimentos de tais ocorrências.

Os documentos são:

·  Registro Geral (RG) ou qualquer documento de identificação oficial dos cônjuges (OAB, CRP, CRM, CRO, etc);

·  Comprovante de residência dos cônjuges;

·  Certificado de Pessoas Físicas (CPF);

·  Certidão de casamento ou de união estável;

·  Pacto antenupcial (somente se existir);

·  Documentos de identidade dos filhos maiores de 18 anos;

·  Comprovante de residência dos filhos maiores de 18 anos;

·  Certificado de Pessoas Físicas (CPF) dos filhos;

·  Caso haja bens imóveis urbanos será necessário documentação de propriedade e quitação do mesmo, bem como a certidão negativa de tributos municipais (IPTU);

·  Caso exista bens imóveis rurais haverá necessidade de demonstração de documentação relativa a propriedade do imóvel, assim como certidão de negativa de imposto territorial rural (ITR);

·  No caso de bens móveis, tais como veículos, barcos, ou quaisquer outros que não sejam imóveis, deverá ser apresentado meio de comprovação da propriedade, caso possível, ou discriminação detalhada de todos aqueles que serão objeto da divisão de bens;

·  Acordo de pensão alimentícia, se houver, entre as partes.

Vale ressaltar que todas essas questões serão previamente discutidas com os profissionais legalmente habilitados para tal serviço, que providenciarão todos os documentos necessários, assim como as questões tributárias provenientes.

Da mesma forma, é importantíssimo ressaltar que somente poderá haver divórcio extrajudicial diretamente no cartório quando não houver qualquer forma de litígio entre as partes, ou seja, que a separação seja amigável e humanizada.

As vantagens da separação judicial são, principalmente, a celeridade e os custos. Um processo de divórcio judicial pode durar de meses até anos, enquanto que quando realizado extrajudicialmente poderá levar dias. Pelo trabalho e tempo despendido, os custos de uma separação judicial litigiosa serão bem mais elevados do que quando realizada amigavelmente em um cartório, ainda mais quando se leva em consideração que um mesmo advogado poderá representar ambas as partes, situação em que os custos diminuirão ainda mais.

Se está passando por situações semelhantes as descritas acima e enquadrado nos requisitos legais e não sabe como proceder, procure um advogado de sua confiança e realize seu divórcio de forma extrajudicial, será a situação mais madura e respeitosa para ambas as partes e a que mais rápido irá se resolver.

*Graduado em Direito pelo Centro Universitário CESMAC e aprovado na Ordem dos Advogados do Brasil. 

Postado por Painel Jurídico

Foi demitido e não sabe o porquê, entenda seus direitos

15.03.2018 às 03:21


*Márcio Andrade

Em meio ao cenário de instabilidade econômica pelo qual nosso país se encontra, a classe empresarial sofre com as consequências da queda provocada pela crise financeira ao longo dos últimos anos, o que, sem sombra de dúvida, é fator decisivo na hora de escolha entre a permanência ou não de seus funcionários.

No Brasil existem algumas formas de demissão, mas o presente texto irá esclarecer para o leitor quais os direitos das pessoas demitidas sem justa causa apresentada pelo empregador.

A nossa legislação pecou ao permitir que o empregador pudesse demitir seus funcionários sem que precisasse justificar a razão pela qual está colocando alguém para fora do estabelecimento empresarial, isso tudo porque o emprego exerce diversas funções além da relação contratual que liga o patrão ao empregado, como seu aspecto social e cultural, por exemplo. 

A partir da remuneração gerada pelo esforço do trabalho é que podemos colocar comida em nossas casas, alimentar nossos dependentes e proporcionar conforto aos mais próximos de nós e, por essa razão, ser colocado à rua sem justificativa plausível é, além de desconfortante, um ato de desrespeito com o trabalhador.

Por essa razão, milhares de trabalhadores Brasil afora enfrentam dificuldades por não entender seus direitos trabalhistas de forma sintética e explicada, motivo pelo qual esclareço resumidamente quais são os direitos básicos do trabalhador despedido sem justa causa:

O trabalhador despedido sem motivos pelo empregador tem direito ao saldo do salário referente aos dias trabalhados naquele mês em que foi demitido, isto é, ao somatório de todas as diárias trabalhadas no mês em que foi despedido;

Tem direito ao aviso prévio de 30 dias, onde o empregador terá a obrigação de notificar o trabalhador que será despedido, tempo este em que o empregado deverá trabalhar ou, caso o patrão opte para que o empregado não trabalhe, deverá indenizá-lo proporcionalmente ao salário referente ao último mês trabalhado;

O empregado tem direito ao recebimento do 13° salário, de maneira proporcional ao tempo trabalhado;

Poderá, também, usufruir de férias proporcionais (devendo receber remuneração durante esse período) ao tempo em que desempenhou suas funções na empresa;

Adicional constitucional de 1/3 a mais do valor da remuneração recebida no período de férias;

Saque do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço);

Indenização de 40% do valor total dos depósitos realizados na conta do FGTS durante o tempo da relação contratual;

Seguro desemprego para os empregados que trabalharam pelo menos 06 meses na mesma empresa.

De forma resumida e acessível esses são os direitos das pessoas demitidas sem apresentação de justificativa pelo empregador.

Todos empregados, independentes de sua forma de remuneração, salvo algumas situações bastante específicas, possuem direito a todos os quesitos apresentados, caso sejam demitidos unilateralmente pela empresa que trabalhem, podendo acionar a Justiça caso qualquer dessas obrigações sejam descumpridas.

*Graduado em Direito pelo Centro Universitário CESMAC e aprovado na Ordem dos Advogados do Brasil. 

Postado por Painel Jurídico


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